目前，墨西哥的房地产市场呈现显著增长，热火朝天的市场主要受到多种因素的推动。在墨西哥城、瓜达拉哈拉和蒙特雷等主要城市，以及坎昆等热门旅游地区，因基础设施完善和配套设施齐全，房产需求和价格较高。而相对偏远的农村地区，虽然价格更为实惠，但开发和需求水平较低。2024年第一季度，墨西哥全国房价指数同比增长9.64%，经通胀调整后实际增长5%。部分大城市如蒂华纳、蒙特雷和克雷塔罗的房价年增长率超过10%[1]。在大城市中，蒂华纳在 2024 年第一季度的房价同比增幅最大，为 12.8%（经通胀调整后为 8.02%），其次是蒙特雷（11.8%）、克雷塔罗（11.56%）、莱昂（10.28%）和特拉斯卡拉 (10.19%)。瓜达拉哈拉 (9.26%)、托卢卡 (7.98%) 和墨西哥谷 (6.77%) 的房价也出现强劲上涨。
墨西哥房地产市场在经历了十年平淡增长之后才开始起飞。2015年至2023年，房价强劲上涨87.9%。不过，按实际价值计算，累计房价增幅较为温和，综合增幅为 26.7%。
外籍买家（尤其是美国和加拿大公民）对墨西哥房地产的投资持续增加，特别是在旅游胜地。截至目前，超过100万美国人在墨西哥居住，其中超过50万人在当地拥有房产。墨西哥国内强劲的住房需求和较低的贷款利率也支撑了市场发展，多数墨西哥人更倾向于购房而非租房，由于外资制造业的涌入，墨西哥本国人获得了更多的工作机会，收入增加也进一步拉动了本地住房需求。
二、墨西哥房地产市场主要出售的地产类型
三、墨西哥的租售比
租售比（Rental Yield）是房地产投资回报的重要指标，通常用年租金收入与房产购买价格之间的比例来表示。通过分析租售比，可以帮助投资者评估房地产市场的投资吸引力。墨西哥的主要城市（如墨西哥城、蒙特雷、瓜达拉哈拉等）的租售比通常较高，因为这些城市的需求增加且租金稳定。而较小的城市和地区租售比可能较低，部分原因是市场需求减少。旅游业的淡旺季也会影响一些旅游城市的短期租赁市场（如坎昆和洛斯卡沃斯）可能会有更高的租售比，特别是在高需求季节，投资者可能能从短期租赁中获得更好的回报。为了让读者对租售比数据有一个更为详细的感受，笔者将墨西哥城和上海共4个区域的住宅租售比数据进行对比，并计算出初步结果（详细计算方式在表格后）。注：上述的租售比计算只是一个大概数据，不代表整个区域内的所有房屋租售比数据，实际情况与房屋的地理位置与新旧程度有较大关联。
通过数据是否能让你对墨西哥城住宅投资的性价比有一个更深入的了解呢？
在墨西哥，较大城市的年租金回报率通常在5%-8%之间。现在我们以墨西哥城的polanco地区为例，Polanco的住宅租金通常较高，根据不同的物业类型（如公寓、别墅等）和位置，每月租金可能在3万到10万墨西哥比索不等（折合人民币1万至3万六千元），豪华公寓或别墅高端租金可能更高。- 假设在Polanco一处高档住宅的购买价格为5,000,000墨西哥比索，年租金收入为400,000墨西哥比索。
- 计算租售比：租售比=年租金销售收入/房产购买价格×100%
- 租售比 = 400,000 / 5,000,000 × 100% = 8%
接着我们以墨西哥城的Reforma地区为例子，Reforma周边的住宅租金水平较高，对于高档公寓，月租金通常在3万到8万墨西哥比索之间（折人民币1万元至2万九千元），特别是在靠近改革大道或市中心的地段，租金可能更高。- 假设在Reforma地区的一套豪华住宅公寓的购买价格为4,500,000墨西哥比索，年租金收入为360,000墨西哥比索。
- 计算租赁比：租售比=年租金收入/房产购买价格×100%
- 租售比 = 360,000 / 4,500,000 × 100% = 8%
另外，我们以中国上海的静安区和黄浦区为例计算租售比，已知静安区高档公寓的月租金在15,000-40,000元人民币不等，普通公寓的月租金则在8000-15000元人民币（房价10～15万/平米）。- 假设在静安区的一套住宅购买价格为1200万人民币，年租金收入为每月租金20,000元×12个月= 240,000元人民币
- 计算租售比 = 年租金收入 / 房产总价 × 100%
- 租售比 = 240,000 / 12,000,000 × 100% ≈ 2%
已知黄浦区高档住宅均价约在8万至12万/平方米的区间内，高档住宅月租金约1万2至3万元人民币，普通住宅租金约六千至1万两千元人民币。- 假设在黄浦区的一套住宅购买总价为一千万元人民币，年租金收入为每月租金18,000元×12个月= 216,000元人民币
- 计算租售比 ： 租售比 = 年租金收入 / 房产总价 × 100%
- 租售比 = 216,000 / 10,000,000 × 100% ≈ 2.16%
虽然租售比并不是考虑投资房地产的唯一因素，但通过上述四个区域的初步对比，我们可以显著看出在墨西哥城内进行房地产投资的性价比之高，相比于银行存款、国债等固定收益类投资，8%的租售回报率显著高于大多数国家的银行定存利率，同时相比于股票市场，投资房地产的风险更小、回报率稳定性较高，尤其适合寻求长期盈利的中长期投资者。
四、墨西哥房地产购买的完整流程
五、房地产交易所涉税费
墨西哥的税种较多，因此我们在房地产交易中需要特别关注相关税费。不可撤销地转让房地产所有权需要缴纳房地产购置税。该税项适用于任何房地产的正式所有权转移，偶尔有一些例外情况。一般来说，税率取房地产的最高评估价值或交易价值为计算基数，大约为2%至3%。墨西哥对境内所有商品和服务征收增值税（VAT），但也有一些例外情况。一般税率为商品或服务价值的16%，但有特定例外情况适用特殊税率。增值税适用于建筑物、建筑物改造或土地改进以及施工服务的购置，但不适用于土地本身，并且有一些例外情况，比如购置住宅房地产。增值税的一般操作是，生产链中的每个环节都向其客户征收税款，并向税务机构支付其与供应商支付的税款和从客户收取的税款之间的差额。因此，从事商业活动的房地产买方通常可以申请所支付增值税的抵扣或退款。大多数州都有一定的登记费最高限额，但某些州的登记费没有限额，而是按照房地产转让交易标的总额的百分比收取。在没有限额的州，登记费通常为交易标的总额的0.4%至0.8%。根据法律规定，在房地产交易中必须进行评估，以确定转让的税基。在某些州，评估由市政府财政部门（“地籍办公室”）出具，而在其他州，则必须由商业经纪人或银行机构认证的评估师进行评估。评估费用一般为交易价值总额的【1%】，但通常该费用的收取标准不固定，可以与机构进行具体协商。墨西哥的商业经纪和公证费通常在交易价值总额【0.5%至1.0%】的范围内，并且通常可以进行协商，费用的个体差异很大。附注：
[1]数据来源，墨西哥本地房产交易网站https://realestatemx.com/mexicos-residential-property-market-analysis-2024/
[2]polanco区域类似上海黄浦区的定位，Reforma区域类似于上海静安区的定位，且四者均在城市中心核心地带
本文仅供参考，不具任何法律效力。应以墨西哥公布的最新及有效法律法规、官方通知为准。如有疑问，可咨询相关法律专家。
